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El mercado inmobiliario del País Vasco, uno de los más atractivos para los inversores internacionales


Retail high street es el sector que más destaca, y Bilbao ya se sitúa como la tercera ciudad con mejores perspectivas de expansión para las marcas internacionales 

Juan José López del Corral, director de la oficina de CBRE Bilbao

El crecimiento experimentado por la economía vasca durante 2017 unido a las previsiones favorables que se pronostican para 2018, han convertido el mercado inmobiliario del País Vasco en uno de los sectores más atractivos para los inversores internacionales. De este modo, el sector retail high street destaca gracias a un importante aumento de la demanda que ya posiciona a Bilbao como la tercera ciudad junto a Valencia y Sevilla con mejores perspectivas de expansión para marcas internacionales. Al menos, así se desprende del informe elaborado por CBRE, la primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, en el que se analiza la situación del sector.

Como afirma Juan José López del Corral, director de la oficina de CBRE Bilbao, “el estudio pone de manifiesto que los ejes comerciales de las ciudades del País Vasco han comenzado a cambiar debido a movimientos de grandes rótulos hacia zonas alternativas. Por su parte, los operadores de moda con demanda activa están esperando a que se consoliden para determinar sus actuaciones, lo que nos hace prever que 2018 será un año activo para este sector”.  

En este sentido y como apunta Javier Solaun, responsable de Retail High Street de CBRE, “los ejemplos más recientes se encuentran en las próximas aperturas. En Bilbao, Primark se ubicará en el número 1 de la Gran Vía, y el flagship de Zara en el número 23, lo que está motivando el desplazamiento del eje prime de la calle ampliándolo hacia Plaza Circular y Plaza Moyúa. Asimismo, se observa que los segmentos médium y premium han reactivado la rotación de espacios en calles como Máximo Aguirre o Rodríguez Arias”.

Con respecto a otras ciudades de la región, según Elena Munduate, responsable de High Street de CBRE, “en San Sebastián la estabilidad de su zona prime unida a la falta de espacio disponible, está impidiendo que nuevas marcas puedan desembarcar en esa zona”. En Pamplona, a su vez, “se prevé que la apertura del flagship de Zara condicionará los movimientos del resto de los retailers provocando cambios en el eje comercial de la ciudad, mientras que en Vitoria, los operadores aún siguen pendientes de los movimientos de los líderes en retail de moda”.

La inversión en retail en País Vasco durante 2017 ha seguido una evolución similar al resto de regiones españolas, y las rentabilidades iniciales en ubicaciones prime se han caracterizado por presentar una compresión. De este modo, en ciudades como Bilbao o San Sebastián se han alcanzado entre al 4-4,5%, mientras que en Vitoria y Pamplona se sitúa todavía por encima del 5%.

Por su parte, para 2018 se prevé que el segmento de centros comerciales estará especialmente activo debido a la salida a mercado de centros como Max Center o Ballonti.

El aumento del precio de la vivienda en País Vasco, el cuarto mayor en España

El sector residencial ha estado marcado por una tendencia al alza en la venta de viviendas, así como de los precios, que durante 2017 incrementaron un 5,2% con respecto a los registrados durante 2016, lo que la ha situado como la cuarta región en la que más aumentan junto a Madrid, Cataluña y Baleares. “El precio medio de venta en el centro de la ciudad se sitúa en 6.400 euros/m2 sobre la superficie útil, sin incluir garaje ni trastero” añade Juan José López del Corral.

Por otro lado, en 2017 se vendieron en la región 20.900 viviendas (según datos del Ministerio de Fomento). Esto ha supuesto un 11,5% más de viviendas respecto a 2016, y se prevé que esta tendencia positiva siga manteniéndose durante 2018.

Por zonas, Bilbao contaba en 2017 con un parque de 160.000 viviendas aproximadamente, de las que el 88,5% se destinó a residencia habitual y el 11,5%  lo componían viviendas secundarias o desocupadas, sobre todo en las zonas de Avando, que posee el valor más elevado (en torno al 15%), Basurtu-Zorrotsa y Uribarri. “Si analizamos las características de la oferta de vivienda, destaca que la antigüedad media son de 50 años, con una superficie útil media de 80 m2 y el 72% tienen entre 3 y 4 habitaciones” comenta López del Corral.

El sector de oficinas continuará al alza durante 2018

En oficinas, el stock total disponible en Bilbao supera el millón de m2 de los que más de 600.000 m² se encuentran en edificios exclusivos de oficinas, distribuidos en tres áreas: Distrito Central de Negocios (DCN); Resto de Centro de Negocios (RCN); y Central Secundario (CS). Por su parte, en el área metropolitana, existe un stock adicional superior a los 350.000 m², donde el Parque Tecnológico de Zamudio juega un papel muy relevante. En concreto, la media estimada de desocupación en el DCN es del 18% siendo superior en el resto de áreas.

“En líneas generales, la oferta del parque de oficinas de la ciudad es obsoleta, lo que dificulta que la demanda encuentre alternativas adecuadas a sus necesidades, puesto que el 80% de los edificios de oficinas del distrito de negocios de Bilbao fueron construidos en los años 70, con una progresión lenta en cuanto a renovaciones” afirma Laura Pemán, responsable de oficinas de CBRE Bilbao.

En cuanto al nivel de rentas, en el DCN la renta prime puede alcanzar de media niveles de 13,5 euros/m²/mes - 14,00 euros/m²/mes, aunque la renta media ofertada de los edificios en esta zona apenas alcanza los 12,5 euros/m²/mes.

Con respecto a inversión, las rentabilidades iniciales en el DCN han ido en descenso hasta alcanzar una media de 5,25% durante 2017. En 2018 se prevé que continúe esta tendencia a la baja y se ronde el 5% para edificios prime.

E-commerce, protagonista del sector industrial y logístico vasco

“Siguiendo la tendencia general en España, el e-commerce se ha posicionado como un factor clave en el desarrollo que el sector industrial y logístico vasco experimenta desde 2017” apunta López del Corral y añade que “este sector es uno de los que más ha evolucionado con la digitalización y los nuevos hábitos de compra, que han propiciado la implementación de nuevas formas de distribución urbana que buscan la inmediatez”.

De este modo y como muestra el estudio, la demanda mantendrá la tendencia al alza en 2018 sobre todo en el entorno metropolitano de Bilbao, donde los operadores se decantan por logística “last mile”, caracterizadas por ser naves con buenos accesos por vía rápida y comunicación directa con Bilbao y su entorno metropolitano.

Por otro lado, el stock de naves en Vizcaya se sitúa en 1,4 millones de m2 (74%) y el de inmuebles logísticos asciende a 470.000 m2 (26%). Del total, el porcentaje mayoritario de naves disponibles corresponde con superficies entre 5 y 10 mil m2 (55% del total), que coincide con la demanda que la mayor parte se centra en naves logísticas de ese tamaño.

Adicionalmente, el porcentaje de naves vacías es del 7,8% lo que demuestra que aunque el apetito inversor es fuerte, existe escasez de operaciones prime en el mercado industrial y logístico de Bilbao debido a la falta de producto prime disponible”, afirma López del Corral.

En cuanto a precios, la renta prime ha experimentado un ligero crecimiento en las tres capitales vascas y sus entornos metropolitanos, consolidando así la recuperación que comenzó en 2016.

El aumento del turismo revitaliza el sector hotelero

En cuanto a hoteles, la demanda ha registrado un incremento sostenido en Bilbao y San Sebastián. Además, en la capital vizcaína, se prevé un mantenimiento de esta tendencia alcista debido, por un lado a los buenos datos de turismo, y por otro a la ejecución de nuevos proyectos como la llegada del tren de alta velocidad a medio plazo.

Así, en 2017, tanto el ADR (tarifa media mensual) como el RevPAR (ingreso por habitación disponible) se han incrementado destacando Vizcaya donde la media de ocupaciones en 2017 fue de 40,3% en laborables y 49,7% en fines de semana habiendo incrementado además el ADR un 7,7% y el RevPar un 15,1% sobre 2016.
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